Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die Nebenkostenabrechnung. Doch was verbirgt sich hinter dem Begriff Nebenkosten? Was steckt hinter den Betriebskosten? Welche Nebenkosten können auf Nebenkostenabrechnungen erscheinen und auf Mieter umgelegt werden?
Nebenkosten oder Betriebskosten?
Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Grundstückseigentümer entstehen – wie Wartungs- und Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Steuern, Versicherungen etc. Vermieter können einen Teil dieser Nebenkosten an die Mieter weitergeben – aber nicht alle. Der umlagefähige Teil nennt sich Betriebskosten – auch wenn dieser umgangssprachlich oft als Nebenkosten bezeichnet wird. Formal korrekt ist daher die Bezeichnung Betriebskostenrechnung, nicht Betriebskostenrechnung.
Zusätzliche Gebühren müssen im Mietvertrag vereinbart werden
Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen, dass Nebenkosten nur dann fällig werden, wenn sie im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurden. Vermieter haben hier verschiedene Möglichkeiten. Er kann mit dem Mieter eine Betriebspauschale aushandeln. Die Nebenkosten werden dann monatlich pauschal ohne Abrechnung bezahlt. Das heißt: Sind die tatsächlichen Betriebskosten höher als die vom Mieter gezahlte Pauschale, schlägt der Vermieter zu. Es gibt keine zusätzlichen Zahlungen. Umgekehrt könnte es auch bedeuten, dass Mieter mehr zahlen. Denn ist die Gebühr tatsächlich niedriger als die Flatrate, bekommt er auch nichts zurück. Eine weitere – und häufiger genutzte – Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Vorauszahlung von Nebengebühren. In diesem Fall zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung.
Vermieter müssen ihren Mietern innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung zukommen lassen. Die tatsächlichen Nebenkosten werden detailliert aufgeführt und die Mieter müssen entweder die zusätzlichen Nebenkosten zahlen oder bekommen die überhöhten Nebenkosten erstattet.
Welche Nebenkosten müssen vom Mieter getragen werden?
Auch die Formulierung im Mietvertrag ist wichtig, wenn es darum geht, welche Nebenkosten der Mieter zu tragen hat. Auch hier ist die richtige Terminologie wichtig. Schließlich zahlt der Mieter nur das im Mietvertrag vereinbarte Entgelt. Allerdings müssen Vermieter nicht alle Nebenkosten separat aufführen. Es reicht aus, wenn im Mietvertrag die Aufteilung der „Betriebskosten“ erwähnt wird. Vermieter können dann alle in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Nebenkosten auf die Mieter umlegen.
Diese sind:
- Grundsteuer
- Kosten für die Wasserversorgung (Kosten für das Wasser selbst, aber auch Grundgebühren, Kosten für Wasseruhren, evtl. Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage)
- Kosten für die Entwässerung
- Heizkosten (Kosten für den Brennstoff, aber auch Kosten für die Wartung der Heizungsanlage, Kosten für die Warmwasserversorgung etc.)
- Kosten für Versicherungen
- Kosten für die Müllabfuhr
- Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume und Anlagen (z.B.: Stromkosten für die Außenbeleuchtung oder die Beleuchtung im Flur, für die gemeinschaftliche Antennenanlage oder den Kabelanschluss, für einen vorhandenen Aufzug etc.)
- Kosten für den Betrieb eines Aufzugs (Strom, Wartung, Pflege)
- Kosten für Gebäudereinigung, Hausmeisterdienste, Ungezieferbeseitigung und Gartenpflege
- Kosten für den Schornsteinfeger
- Weitere Betriebskosten
Unter letzterem Punkt können Vermieter zusätzliche Betriebskosten berechnen – allerdings nur auf Betriebskosten. Und: Anders als die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten müssen diese Nebenkosten genau benannt und im Mietvertrag aufgeführt werden. Beispiele sind die Wartungskosten von Rauchmeldern und Feuerlöschern oder die Betriebskosten einer Sauna oder eines Schwimmbades.
Gut zu wissen:
Im Mietvertrag steht, dass „Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden und der Vermieter auch diese Zukunft absichert. Wenn zum Beispiel zu Beginn des Mietverhältnisses keine Pflegekraft vorhanden ist, aber später eine eingestellt wird, können die Kosten dafür trotzdem unter den Mietern aufgeteilt werden. Denn der Hausmeister wird als umlagefähige Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung aufgeführt.
