Nachdem sich der Immobilienmarkt in den Jahren 2023/2024 durch die Zinswende und einen kurzfristigen Preisrückgang abgekühlt hat, stehen die Zeichen zu Beginn des Jahres 2026 wieder auf moderate Erholung. Für Kapitalanleger bietet sich damit ein interessantes Zeitfenster, um in Wohnimmobilien zu investieren. In diesem Beitrag erklären wir, warum die Erwartungen für 2026 positiv sind, welche steuerlichen Anreize es gibt und worauf Anleger besonders achten sollten.
1. Markt und Preisentwicklung: Moderate, stabile Aufwärtsbewegung
Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) prognostiziert für 2026 einen durchschnittlichen Preisanstieg von rund 3 % bei selbstgenutzten Wohnimmobilien . Bereits 2025 stiegen die Preise wieder um etwa 3,2 %. Zugleich wird der Neubau den Wohnungsbedarf nur zu etwa 58 % decken – ein deutliches Signal für anhaltende Knappheit. Auch regionale Marktexperten wie die Volksbank Jade‑Weser berichten von einer stabilen, moderaten Preisentwicklung und betonen, dass Immobilien trotz geringer Renditeaussichten ein solider Wertanker bleiben . Wer heute kauft, investiert in einen Markt mit planbaren Zuwächsen und relativ geringem Risiko.
Was bedeutet das für Anleger?
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Planbare Renditen: Die Zeit der zweistelligen Wertsteigerungen ist vorbei. Ein Preisanstieg von rund drei Prozent pro Jahr bedeutet weniger spektakuläre, aber dafür verlässliche Renditen . Langfristige Vermietungserträge und Tilgung bleiben der wichtigste Gewinnbringer.
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Knappes Angebot: Da der Wohnungsbau den Bedarf nur teilweise deckt, besteht weiterhin Nachfrage – insbesondere nach energieeffizienten Objekten in guten Lagen .
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Regionale Differenzen: Metropolregionen bleiben teuer; B‑ und C‑Städte bieten teilweise attraktiveres Preis‑Leistungs‑Verhältnis. Eine genaue Marktanalyse und Mikrolage sind entscheidend.
2. Degressive AfA: Steuerliche Chancen für Neubauten
Um den Wohnungsbau zu stimulieren, hat die Bundesregierung die degressive Abschreibung (AfA) im Wachstumschancengesetz eingeführt. Für neu errichtete oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude können Investoren seit 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 jährlich fünf Prozent des Restwertes als AfA geltend machen . Diese Abschreibung läuft über sechs Jahre und ergänzt die erhöhte lineare AfA von drei Prozent.
Beispielrechnung
Bei Investitionskosten von 400 000 Euro lassen sich im ersten Jahr 20 000 Euro (5 %) steuerlich abschreiben. Im zweiten Jahr werden 5 % des verbleibenden Restwerts (380 000 Euro) angesetzt, also 19 000 Euro. Insgesamt können innerhalb von sechs Jahren rund 106 000 Euro steuerlich geltend gemacht werden . Dadurch verringert sich die Steuerlast erheblich, was die Nettorendite verbessert.
Voraussetzungen
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Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 – dies gilt auch für Projekte, die schon geplant, aber noch nicht begonnen wurden .
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Neubauten oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Objekte. Bestandsimmobilien sind ausgeschlossen .
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Option auf lineare AfA: Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich .
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Kombination mit Sonderabschreibung für klimafreundlichen Mietwohnungsneubau: Für Projekte im Effizienzstandard EH40 und einer Baukostenobergrenze von 5 200 Euro/m² kann zusätzlich eine Sonder‑AfA genutzt werden .
3. Worauf Kapitalanleger 2026 achten sollten
3.1 Energieeffizienz und Sanierungsbedarf
Energieeffiziente Häuser sind gefragt und erzielen höhere Preise . Prüfen Sie beim Kauf den energetischen Zustand (Energieausweis) und die Möglichkeit, Förderprogramme wie das KfW‑Programm „Jung kauft Alt“ oder Zuschüsse für Wärmepumpen zu nutzen. Bestandsgebäude der Klassen F–H erfordern oft umfangreiche Sanierungen.
3.2 Finanzierung und Zinsen
Nach den Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank hat sich das Finanzierungsumfeld stabilisiert; Bauzinsen liegen aktuell bei etwa 3,6–4,0 % . Dennoch bleiben solide Eigenkapitalquote (20–30 %) und eine langfristige Tilgungsstrategie wichtig. Prüfen Sie, ob Förderkredite (KfW) oder Bankdarlehen mit langer Zinsbindung für Sie sinnvoll sind.
3.3 Standortwahl und Mikrolage
Neben Metropolen gewinnen B‑Städte (z. B. Leipzig, Dresden, Nürnberg) und wachstumsstarke Mittelstädte an Bedeutung. Entscheidend sind Infrastruktur, wirtschaftliche Dynamik, Demographie und lokale Mietnachfrage. In ländlichen Regionen können niedrige Kaufpreise durch höhere Leerstandsrisiken relativiert werden .
3.4 Exit‑Strategie und Kapitalbindung
Immobilieninvestitionen sind langfristige Engagements. Kalkulieren Sie im Voraus, wie lange Sie Ihr Kapital binden möchten und welche Erträge Sie benötigen, um im Ernstfall zu verkaufen. Ein überschaubarer Verschuldungsgrad schützt vor Zwangsverkäufen bei Zinsänderungen.
4. Schritt‑für‑Schritt zum Immobilieninvestment 2026
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Ziel definieren: Klären Sie, ob Sie eine renditeorientierte Kapitalanlage oder eine kombinierte Selbstnutzung/Vermietung anstreben.
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Markt und Objekt analysieren: Informieren Sie sich über regionale Preisentwicklungen, Objektzustand und Mietpotenziale. Nutzen Sie professionelle Bewertungstools.
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Finanzierungsplan erstellen: Prüfen Sie Eigenkapital, Darlehensoptionen und Förderprogramme. Vergleichen Sie verschiedene Angebote.
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Steuerliche Vorteile prüfen: Nutzen Sie die degressive AfA und ggf. Sonderabschreibung für klimafreundlichen Neubau .
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Kaufabwicklung und Verwaltung: Lassen Sie sich von Fachleuten begleiten (Notar, Steuerberater, Hausverwaltung) und planen Sie langfristig Instandhaltungsrücklagen ein.
5. Fazit: 2026 als solides Einstiegsjahr
Der Immobilienmarkt hat die Talsohle hinter sich gelassen und zeigt ein moderates, aber stabiles Wachstum. Das knappe Angebot, die steigende Nachfrage nach energieeffizienten Objekten und die neuen steuerlichen Anreize durch die degressive AfA schaffen ein attraktives Umfeld für Kapitalanleger. Wer sorgfältig kalkuliert, auf gute Mikrolagen und energetische Qualität achtet und die Steuerchancen nutzt, kann 2026 eine solide Grundlage für ein erfolgreiches Immobilienportfolio legen.
