Selbst Vermieter fühlen sich oft hilflos im Mietrechtsdschungel. Um manche Themen ranken sich regelrechte Mythen. Was stimmt und was nicht? Ob man mietet oder vermietet, das Thema betrifft viele Menschen in Deutschland.
Kein Wunder also, dass die meisten glauben, sich bestens auszukennen. Doch genau das ist ein Irrtum. Wie Mietrechtsexperten immer wieder feststellen, wissen selbst Vermieter manchmal nicht, was erlaubt ist. Wir räumen mit den häufigsten Mietirrtümern auf.
Acht häufige Irrtümer:
1. Irrtum: Der Vermieter hat das Recht, sowohl eine Kaution als auch eine Bürgschaft zu verlangen.
Der Vermieter kann von seinem zukünftigen Mieter mehrere Sicherheiten verlangen. Die Mietsicherheiten dürfen jedoch insgesamt die Höhe von drei Monatsmieten nicht überschreiten. Wer drei Monatsmieten als Kaution zahlt, muss keinen Bürgen stellen.
2. Irrtum: Mieter haben ohne weiteres das Recht, Teile ihrer Wohnung unterzuvermieten.
In der Regel bedarf die Untervermietung der Genehmigung des Vermieters des Hauptmieters, die der Mieter im Streitfall nachweisen muss. Es gibt jedoch Ausnahmen. So gilt die Aufnahme folgender Personengruppen nicht als Untervermietung und ist daher nicht genehmigungspflichtig:
- Nahe Familienangehörige wie Ehegatten, Eltern oder Kinder
- Besucher, auch über längere Zeiträume (etwa 6 bis 8 Wochen)
- Hausangestellte oder Pflegepersonal
Entferntere Verwandte, Geschwister oder der Lebensgefährte zählen nicht dazu. Wenn sie untervermieten möchten, muss der Vermieter dem zustimmen (BGH-Urteil vom 5.11.2003 – VIII ZR 371/02).
Wer ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung seiner Wohnung nachweisen kann, hat laut BGH-Urteil einen Anspruch auf Untervermietung. Als berechtigtes Interesse gilt unter anderem:
- Finanzielle Not des Mieters
- Zeitweiliger Leerstand der Wohnung aufgrund beruflicher Gründe
- Persönliche Gründe, wie das Bedürfnis, nicht allein im Alter zu leben oder einen Untermieter zur Kinderbetreuung aufzunehmen
- Aufnahme von Geschwistern in Wohnungsnot
Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter den Anspruch einklagen oder hat ein Sonderkündigungsrecht.
Der Vermieter kann die teilweise Untervermietung verweigern, wenn:
- Der Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten möchte
- Die Wohnung durch einen weiteren Bewohner überbelegt wäre
- Es Indizien dafür gibt, dass der Untermieter den Hausfrieden stören könnte
4. Irrtum: Vermieter sind verpflichtet, einen Zweitschlüssel zu besitzen.
Betritt der Vermieter unangekündigt oder ohne Erlaubnis des Mieters die Wohnung, stellt dies einen Hausfriedensbruch dar und kann strafrechtliche Folgen haben. Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter bei der Wohnungsübergabe alle Wohnungsschlüssel aushändigen. Nur mit Zustimmung des Mieters darf der Vermieter einen Schlüssel für sich behalten. Im Notfall (Brand, Wasserrohrbruch) kann der Vermieter die Wohnung durch Polizei oder Feuerwehr öffnen lassen.
5. Irrtum: Haustiere sind generell verboten.
Kleintiere wie Nagetiere, Vögel oder Fische dürfen von jedem Mieter gehalten werden, unabhängig davon, was der Vermieter dazu sagt. So regelt es das Mietrecht schon lange. Hunde und Katzen hingegen konnten Vermieter bis Anfang 2013 noch den Zutritt verweigern und deren Haltung in der Wohnung im Mietvertrag von vornherein ausschließen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. März 2013 ist eine solche Klausel nicht mehr zulässig. Das ist aber noch kein Freibrief für Hunde- und Katzenliebhaber.
Wenn Mieter Hunde oder Katzen in ihrer Wohnung halten wollen, kann der Vermieter nach dem Mietrecht im Einzelfall entscheiden, ob er die Haltung erlaubt oder nicht. Dabei sind die Interessen des Mieters, des Vermieters sowie der übrigen Hausbewohner und Nachbarn gegeneinander abzuwägen.
6. Irrtum: WEG-Beschlüsse gelten auch für Mieter.
Für Mieter und Wohnungseigentümer gelten unterschiedliche Regelungen. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach alle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Mieter verbindlich sind und eine Änderung des Mietverhältnisses bewirken, ist unwirksam. So gehört beispielsweise ein Verbot der Hunde- und Katzenhaltung zu den Dingen, die eine WEG zwar beschließen kann, die aber ein Eigentümer gegenüber seinem Mieter nicht immer durchsetzen kann. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte sich mit einem Fall zu befassen, in dem eine Mieterin ihren neu angeschafften Hund wieder abgeben sollte, weil die Tierhaltung in der Wohnungseigentumsanlage nicht erlaubt war. Das Gericht gab der Hundehalterin mit folgender Begründung Recht: Bei der Regelung des Vermieters handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die Frage, ob die Tierhaltung erlaubt ist oder nicht, müsse aber im Einzelfall im Rahmen einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen geklärt werden (LG Nürnberg-Fürth, Endurteil vom 16.03.2017 – 7 S 8871/16).
7. Irrtum: Die Kosten für die Kanalreinigung werden auf die Mieter umgelegt.
Kosten für die Reinigung von Abflussrohren können nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden (AG Berlin-Tiergarten, GE** 1996, S. 1435).
8. Irrtum: Der Mieter muss Bohrlöcher verschließen, wenn der Mietvertrag endet.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden (AZ: VIII ZR 10/92), dass eine Klausel unwirksam ist, wonach vom Mieter verlangt werden kann, dass er Dübel entfernt, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich verschließt und durchbohrte Kacheln ersetzt.
9. Irrtum: Wenn der Mieter keine Miete zahlt, darf der Vermieter Heizung und Wasser abstellen.
Auch wenn der Mieter keine Miete zahlt, darf der Vermieter die Versorgung mit Strom, Wasser oder Heizung nicht einstellen. Stellt der Vermieter die Versorgungsleistungen unberechtigterweise ein, kann der Mieter die Wiederherstellung verlangen.
Es ist wichtig, sich über die tatsächlichen Rechte und Pflichten im Mietrecht zu informieren, um Irrtümer zu vermeiden und Konflikte zu vermeiden. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Mietrechtsexperten zu konsultieren, um eine rechtssichere Beratung zu erhalten.
