Zinsen steigen, Mieten auch: Jetzt kaufen oder mieten?
Die Bauzinsen steigen. Das macht den Erwerb von Wohneigentum teurer, auch wenn die Preise in vielen Regionen sinken. Aber auch Mieter müssen immer tiefer in die Tasche greifen. Die Deutschen müssen sich jetzt genau überlegen, ob sich ein Eigenheim lohnt.
Die Zinsen steigen, die Preise sinken: Die aktuelle Trendwende am Immobilienmarkt hat die Nachfrage nach Kauf- und Mietimmobilien verändert. Der Druck auf das Mietangebot in den Städten steigt, aber auch die Rahmenbedingungen für selbst genutztes Wohneigentum haben sich deutlich verschlechtert.
Ob Mieten oder Kaufen derzeit wirtschaftlich besser ist, hängt nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen und Zinsen ab, sondern auch von deren Entwicklung in den kommenden Jahren. Zudem müssen sich Kaufwillige die grundsätzliche Frage stellen, wie sie in Zukunft leben wollen und welche Art von Immobilie sie sich wünschen. Eine Bestandsaufnahme für das Jahr 2023 in vier Punkten.
1. Die aktuelle Marktsituation
Ob Mieten oder Kaufen auf lange Sicht tatsächlich wirtschaftlich besser ist, hängt in erster Linie von der individuellen Finanzierungsbelastung ab – und die steigt derzeit in den meisten Fällen, da die Bauzinsen in den vergangenen Monaten einen deutlichen Sprung nach oben gemacht haben. Auch wenn die Finanzierung mit einem Zinssatz von 3,6 Prozent p. a. (Ende Dezember 2022) historisch gesehen immer noch recht moderat ist, wird der Einstieg in die eigenen vier Wände damit für immer mehr Haushalte schwieriger.
Da steigende Bauzinsen Kredite verteuern, stellt sich für viele Deutsche die Frage, ob sie eine Immobilie kaufen oder mieten sollen, gar nicht mehr. Schon ein geringer Anstieg des Zinsniveaus kann die monatliche Belastung um mehrere Hundert Euro erhöhen. Hinzu kommt, dass durch die hohe Inflation ohnehin viele andere Kosten gestiegen sind, was das monatliche Budget der Haushalte weiter schmälert.
Einige Makler sprechen daher bereits von einer Trendwende, da der Kreis der Kaufinteressenten, die sich eine Immobilie noch leisten können oder wollen, immer kleiner wird, was wiederum auf die Nachfrage und damit auf die Kaufpreise drückt. Dieser Mechanismus war bereits im dritten Quartal 2022 zu beobachten: Laut Statistischem Bundesamt sanken die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 0,4 Prozent. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) beobachtete einen Rückgang um 0,7 Prozent – der erste Rückgang seit 2010. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stiegen die Preise, wenn auch moderat.
Immerhin hat sich die Situation für private Kaufinteressenten, die sich Eigentum noch leisten können, seitdem etwas verbessert. Denn angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage in Deutschland sind auch Investoren zunehmend zurückhaltender mit Käufen geworden. „Wir sehen auf dem Immobilienmarkt derzeit mehr Angebote und mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen“, sagt Mirjam Mohr, Vorstand Privatkunden beim Baugeldvermittler Interhyp. „Für eigenkapitalstarke Käufer bietet das Marktumfeld Chancen“, meint auch Analyst Thorsten Lange von der DZ Bank. Kaufinteressenten mit wenig Erspartem müssten dagegen über ein hohes Einkommen verfügen, um nicht an den deutlich höheren Kreditraten zu scheitern.
Dann bleibt oft nur das Ausweichen: Die Nachfrage werde sich teilweise auf den Mietwohnungsmarkt verlagern und dort den Druck erhöhen, heißt es in einer Studie der Landesbank Helaba. Nach einer Phase mit geringen Steigerungen zogen die Neuvertragsmieten zuletzt mit einem Plus von fünf Prozent wieder stärker an, beobachtet die DZ Bank. Das trifft in Deutschland viele Menschen, denn nur rund die Hälfte der Bevölkerung wohnt in den eigenen vier Wänden – so wenig wie in kaum einem anderen Land in Europa. Sowohl Wohneigentum als auch Mieten werden also derzeit tendenziell teurer.
2. Die mittelfristige Perspektive
Ob es sich nur um eine kurze Schockstarre handelt oder der Immobilienmarkt tatsächlich vor einer Abwärtsspirale steht, ist offen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hält einen Rückgang der Immobilienpreise um bis zu zehn Prozent im Jahr 2023 für möglich und sieht damit ein erhöhtes Risiko für Preiskorrekturen. Nicht ganz so weit geht die DZ Bank, die für 2023 einen Preisrückgang von maximal vier bis sechs Prozent erwartet. „Bei Eigenheimen dürfte der Rückgang etwas geringer ausfallen, bei Mehrfamilienhäusern etwas stärker“, schreibt Analyst Lange. Von einem extremen Preisverfall könne 2023 aber noch keine Rede sein, da sich die Immobilienpreise innerhalb von zehn Jahren in etwa verdoppelt hätten. Selbst ein starker Rückgang um rund 20 Prozent, den manche in der Branche für möglich halten, würde nur das Niveau von 2020 bedeuten.
Andere Branchenkenner erwarten ohnehin nicht, dass es trotz steigender Zinsen zu einem Rückgang der Immobilienpreise kommt. Nahezu einig sind sich die Experten und Expertinnen allerdings darin, dass die Wertzuwächse in den kommenden Jahren deutlich weniger dynamisch sein werden als in den Jahren zuvor. Zudem dürfte die Zuwanderung aus dem Ausland, die während der Pandemie eingebrochen ist, wieder zunehmen und die Nachfrage nach Wohnraum vor allem in den Städten weiter erhöhen.
In weniger gefragten Regionen sollten Kaufinteressenten hingegen Vorsicht walten lassen. Langfristig wird die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt vor allem von der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung der jeweiligen Regionen bestimmt. Bereits im Frühjahr 2022, vor der großen Verunsicherungswelle am Markt, kam eine Studie der Postbank daher zu dem Ergebnis, dass in der knappen Mehrheit der deutschen Regionen der Preisboom bis 2035 genau wegen dieser Aussichten ohnehin ein jähes Ende finden wird. Die Lage ist also auch 2023 der beste Garant dafür, dass die Traumimmobilie weiter an Wert gewinnt und sich die Kaufentscheidung langfristig gegenüber der Mietwohnung rechnet.
3. Das Preisniveau im Auge behalten
Aus rein ökonomischer Sicht sind Miete und Wohneigentum also nicht überall gleich sinnvoll. Um nicht viel Geld zu verschenken und die falsche Entscheidung zu treffen, sollten Kaufinteressenten, aber nicht nur die möglichen Wertsteigerungen einer Immobilie, sondern auch das aktuelle Preisniveau in ihre Abwägung einbeziehen. Wichtig ist die Frage, ob sich Wohneigentum zu den aktuellen Kaufpreisen und Mietniveaus noch lohnt, denn die niedrigen Zinsen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass die Mieten deutlich langsamer gestiegen sind als die Kaufpreise.
Das Kaufpreis-Mietverhältnis ist hierfür ein guter Indikator und hilft, das Preisniveau in einer bestimmten Stadt oder Region einzuschätzen. Es dient als wesentliche Vergleichsgröße für oder gegen einen Immobilienkauf und misst, wie viele Jahre Kaufinteressenten benötigen, um eine Immobilie mit einer durchschnittlich erzielbaren Miete abzubezahlen. Das Kaufpreis-Mietverhältnis errechnet sich aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten, dividiert durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie.
Je niedriger der Wert, desto besser für den Käufer. Je höher der Wert, desto eher sollten Kaufinteressenten in der Region Mieter bleiben. Werte von 20 (und damit 20 Jahre bis eine Immobilie abbezahlt ist) gelten in Deutschland noch als günstig. Ab Werten von 25 gelten Immobilien eher als teuer und ab Werten von 35 sollten Kaufinteressenten nach Meinung vieler Experten vom Kauf absehen.
Beispiel:
Sie haben eine 3-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche für 420.000 Euro (inklusive aller Nebenkosten wie Grundbuch, Notar, Makler etc.) im Auge und möchten nun das Kaufpreis-Mietverhältnis ermitteln. Dann schauen Sie zunächst auf den großen Immobilienportalen wie immowelt.de oder immoscout24.de nach, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen am Ort derzeit erzielbar sind. Angenommen, Sie kommen auf eine übliche Bruttokaltmiete von 1.000 Euro im Monat, dann ergibt sich ein Wert für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 35 (420.000 / 12.000). Fazit: Die Wohnung ist nach diesen Maßstäben heute viel zu teuer.
Eine günstig erworbene Immobilie ist jedoch keine Garantie dafür, dass Eigentümer besser fahren als Mieter. Was zählt, ist der langfristige Vermögensvergleich und die Renditeentwicklung. Sowohl Mieter als auch Eigentümer sollten sich überlegen, wie viel sie monatlich maximal für das Wohnen ausgeben können. Wer kauft, kann diesen Betrag in den Kredit stecken, wer zur Miete wohnt, sollte ihn – abzüglich der Miete – möglichst gut anlegen.
4. Die Emotionale Entscheidung nicht vernachlässigen
Natürlich ist die Entscheidung für eine Miet- oder Kaufimmobilie immer auch eine Emotionale und nie eine rein rationale. Einige Aspekte des Wohnens sprechen eher für Mieter, andere eher für Eigentümer.
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