Provisionsvereinbarungen: Bestellerprinzip und Halbteilungsprinzip

Wir erklären Ihnen den Unterschied zwischen den Fachbegriffen Bestellerprinzip und Halbteilungsprinzip

Der ursprüngliche Gesetzesentwurf 

Bislang wurde die Bezahlung der Maklerprovision bei einer Vermietung mit dem Bestellerprinzip gehandhabt. Das bedeutet, dass jeweils der Auftraggeber eines Maklers – das kann der Vermieter oder der Mieter sein – die Provision bezahlt. Dadurch entstand zum einen ein Angebotsrücklauf von Mietwohnungen und zum anderen sehr hohe Abstandszahlungen für Mietinteressenten. Zudem bewirkten Immobilienverkäufe von Eigentümern anstelle von Vermietungen die Preiserhöhung auf dem Immobilienmarkt. Die Mietpreisbremse begrenzt die Mieten nach oben.

Neuregelung der Maklerprovision: Das Halbteilungsprinzip

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Damit ist die Maklerprovision für alle Bundesländer neu geregelt und verteilt worden. Beide Parteien zahlen nun jeweils den gleichen Betrag an Maklerkosten. Dieses Verfahren nennt sich Halbteilungsprinzip und bringt vor allem Vorteile für den Verkäufer.

Ziel der Neuregelung ist es auch, den Käufer mit den geringen Maklerkosten bei den zusätzlich anfallenden Nebenkosten, der Grunderwerbssteuer, den Notarkosten usw. zu entlasten.

Diese drei Varianten zur Provisionsvereinbarung sind möglich:

1. Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB).

Bei dieser Variante tragen Verkäufer und Käufer jeweils die Hälfte der Maklercourtage beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses.

2. Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB).

Hier vertritt der Makler nur den Verkäufer. Der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. Man spricht hier von einer Abwälzung. Zu beachten ist jedoch, dass der Anteil der Maklergebühren des Verkäufers mindestens genauso hoch sein muss wie der des Käufers.

3. Nur eine Partei übernimmt die volle Maklerprovision, denn auch seit dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision.

Dies kann eine reine Innenprovision (Verkäufer zahlt die vereinbarte Courtage plus Mehrwertsteuer) sein oder eine reine Außenprovision (Käufer erteilt einen Suchauftrag und übernimmt die Maklerkosten). Letzteres ist nur dann zulässig, wenn zwischen Makler und Verkäufer keine Vereinbarungen bestehen und das Kaufobjekt durch den Makler noch nicht akquiriert wurde.