Neue Sonderabschreibungsmöglichkeit für Investoren

Der Bau neuer Mietwohnungen wird gefördert

Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gestaltet sich schwieriger als erwartet. Die Bundesregierung möchte nun mit dem neuen §7b EStG den Wohnungsbau ankurbeln. Am 8. August 2019 ist das neue Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und in Kraft getreten. Investoren werden durch den neuen §7b EStG Sonderabschreibungen beim Neubau von Mietwohnungen ermöglicht.

Zeitlich begrenzt, können ab sofort 5% der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer geltend gemacht werden, unabhängig von der regulären Abschreibung, die parallel genutzt werden kann. Insgesamt können somit 28% der Anschaffungs– und Herstellungskosten in den ersten 4 Jahren abgeschrieben werden.

Das besagt die neue Regelung im Detail

Folgende Anforderungen müssen erfüllt werden, um die neue Sonderabschreibungsmöglichkeit nutzen zu können:

Der wohl wichtigste Punkt ist: Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 €/ Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und ohne Boden). Liegen sie darüber, kann die Abschreibung nicht genutzt werden!
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000€ gedeckelt.
Das Gesetz gilt für Investitionen in neue Wohnungen, sowie in neue wie in bestehende Gebäude.
Die Sonder-AfA beträgt im Jahr der Anschaffung/ Herstellung der Immobilie und in den drei Folgejahren bis zu fünf Prozent der förderfähigen jährlichen Kosten – zusätzlich zur regulären, linearen AfA.
Die Wohnungen oder Gebäude müssen für 10 Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung/ Herstellung und in den 9 Folgejahren). Eine Eigennutzung ist damit ebenso ausgeschlossen, wie die Nutzung als Ferienwohnung.

Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000€ gedeckelt.
Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union liegen.
Für die Sonder-AfA müssen die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen 200.000€ nicht übersteigen darf.

Der Gesetzestext

Einkommensteuergesetz (EStG) § 7b: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

(1) ¹Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, können nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 in Anspruch genommen werden. ²Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. ³In diesem Fall können die Sonderabschreibungen nach Satz 1 nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden. ⁴Bei der Anwendung des Satzes 1 sind den Mitgliedstaaten der Europäischen Union Staaten gleichgestellt, die auf Grund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz in einem Umfang leisten, der für die Überprüfung der Voraussetzungen dieser Vorschrift erforderlich ist.

(2) Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,

2. die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und

3. die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.

(3) Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten Wohnung, jedoch maximal 2 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

(4) ¹Die nach Absatz 1 in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn

1. die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,

2. die begünstigte Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung oder in den folgenden neun Jahren veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder

3. die Baukostenobergrenze nach Absatz 2 Nummer 2 innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

²Steuer- oder Feststellungsbescheide, in denen Sonderabschreibungen nach Absatz 1 berücksichtigt wurden, sind insoweit aufzuheben oder zu ändern. ³Das gilt auch dann, wenn die Steuer- oder Feststellungsbescheide bestandskräftig geworden sind; die Festsetzungsfristen für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung und für die folgenden drei Kalenderjahre beginnen insoweit mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Ereignis im Sinne des Satzes 1 eingetreten ist. ⁴§ 233a Absatz 2a der Abgabenordnung ist insoweit nicht anzuwenden.

(5) ¹Die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 werden nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf Deminimis-Beihilfen (ABl. L 352 vom 24.12.2013, S. 1) (De-minimis-Verordnung) in der jeweils geltenden Fassung eingehalten sind. ²Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De‑minimis‑Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200 000 Euro nicht übersteigen. ³Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen. ⁴Die Sonderabschreibungen werden erst gewährt, wenn der Anspruchsberechtigte in geeigneter Weise den Nachweis erbracht hat, in welcher Höhe ihm in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum De‑minimis‑Beihilfen gewährt worden sind, für die die vorliegende oder andere De-minimis-Verordnungen gelten, und nur soweit, wie die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung bei dem Unternehmen im Sinne der De-minimis-Verordnung eingehalten werden.

Quellen:

www.haufe.de