Wie funktioniert eine Immobilienverrentung?

Sie haben Ihr Eigenheim abbezahlt und benötigen im Alter Geld, um sich langersehnte Träume zu verwirklichen? Hierbei gibt es verschiedene Finanzmodelle welche sorgfältig verglichen und geprüft werden sollten. Für alle gilt: Es gibt Vor- und Nachteile.

Der Gemüsegarten? Einer Rasenfläche gewichen. Ein Frühjahrsputz? Nur mit Unterstützung möglich. Und immer mehr kleine Reparaturarbeiten, die sich anstauen: Sie fühlen sich mit der Pflege der eigenen Immobilie überfordert, halten sie für Ihre aktuellen Lebensumstände für zu groß. Verkaufen wollen Sie aber auch nicht? Dann könnte das Finanzprodukt „Immobilien-verrentung“ genau das richtige für Sie sein.

Die Modelle heißen unterschiedlich, das Versprechen lautet gleich: Sie verkaufen ganz oder teilweise. Und erhalten dafür neben Geld ein lebenslanges Wohnrecht. Damit Sie nun einen Einblick in die verschiedenen Formen erhalten, gliedern wir Ihnen diese Stück für Stück auf.

Wichtig hierbei: Jeder Anbieter hat Abwandelungen der Modelle. Welche hiervon für Sie rentabel ist und wo mögliche Gefahren lauern erfahren Sie hier. Sollten Sie zum Ende des Beitrages noch Fragen haben, kontaktieren Sie uns und wir geben Ihnen unsere Spezialisten der ORANGE Immobilienagentur an die Hand.

Mögliche Modelle

Im Kern handelt es sich dabei, um die drei Modelle Umkehr­darlehen, Leibrente und Teilverkauf, denen Sie immer wieder begegnen werden. Egal unter welchem Namen andere
Unter­nehmen die Modelle anpreisen.

Wir helfen Ihnen dabei, einen ersten Überblick der am meisten verbreiteten Modelle zu geben und diese für Sie besser einzuschätzen zu können.

Die Umkehrhypothek

Das Reverse Mortgage -Modell stammt aus den USA. Dort heißt es „umgekehrte Hypothek“. Am Ende macht ein umgekehrtes Darlehen nicht viel anderes, als dass die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen eingesetzt wird, die monatlich oder auf andere Weise an den Eigentümer gezahlt wird. Die Schuldenlast wächst so langsam, daher der Begriff Reverse Mortgage. Bei einem Umkehrdarlehen wird in der Regel ein Grundpfandrecht, also eine Hypothek oder Hypothek auf Grundstücke, im Grundbuch eingetragen. Der Anbieter des Umkehrdarlehen garantiert somit sein Darlehen. Angebote von Umkehrdarlehen kommen in aller Regel von Unternehmen mit Bankzulassung – also Banken, Sparkassen und auch Versicherern.

Die Rückzahlung des Darlehens kann sehr unterschiedlich ver­einbart werden. Eine Möglichkeit ist, dass der Darlehensgeber die Immobilie nach dem Auszug oder dem Tod der Eigentümer verwertet, also verkauft, und so das Darlehen auf einen Schlag tilgt. Oder aber die Nachlassberechtigten können die Immobilie entschulden und dann ihrerseits weiternutzen.

Allerdings besteht ein großer Unterschied darin, die Immobilie nach dem Auszug aus der Immobilie (z. B. ein Umzug in ein Pflegeheim) oder erst nach dem Tod des Eigentümers zu realisieren. Da dies erst nach dem Tod des Eigentümers geschehen kann, kann die Immobilie nach dem Umzug in ein Pflegeheim selbstverständlich weiterhin vom Vorbesitzer vermietet werden – und so zur Deckung der Pflegekosten beitragen. Hinzu kommen viele weitere Aspekte: Bei einer Umkehrhypothek sind Sie in der Regel immer noch Eigentümer der Immobilie.

Das heißt, Wartungskosten oder Kosten durch Zwangsmodernisierung gehen zu Ihren Lasten. Straßenbaubeiträge, zum Beispiel wenn die Straße vor dem eigenen Grundstück saniert wird, gehen aber weiterhin zu Ihren Lasten.

Sie sind also mit einem Umkehrdarlehen finan­zielle Sorgen im Zusammenhang mit einer Immobilie nicht unbedingt los.

Die Leibrente

Die Immobilie wurde abbezahlt und neu verpfändet? Es ist für eine Handvoll Menschen in diesem Land möglich. Annuitäten sind immer noch geeignet, wenn Sie das Geld brauchen, sich aber nicht noch einmal verschulden wollen. „Sie verkaufen sofort und erhalten eine Rente“ Die Vertragsdetails sollten lauten: „Der Verkäufer erwirbt einen lebenslangen Wohnsitz, der im Grundbuch eingetragen und damit gesichert wird.

Wie bereits erwähnt, ist das Annuitätenmodell ein altes Modell, dessen Grundlage ebenfalls gesetzlich geregelt ist. Der Inhalt einer Rente kann sehr unterschiedlich sein. Bei Verträgen gibt es viele Freiheiten – das Gesetz schreibt im Grunde nur vor, dass es für die Aushandlung einer Rente einer schriftlichen Vereinbarung bedarf, und im Zweifel gilt eine Rentenzusage lebenslang. Das bedeutet, dass die lebenslange Rentenzusage nichts mit Immobilien zu tun hat.

Ein Leibrentenversprechen kann auch völlig losgelöst von einem Immobiliengeschäft getätigt werden. Da Leibrenten aber im Zweifel für die gesamte Lebensdauer des Leibrentenempfängers oder der ­Empfängerin gelten – und damit hohe Summen anfallen können –, tauchen sie meist im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften auf.

Wichtig zu klären bei einer Leibrente ist daher, was eigent­lich passiert, wenn der Leibrentennehmer oder die ­Nehmerin auszieht, zum Beispiel ins Pflegeheim. Denn eigentlich müsste dann die Leibrente ansteigen, weil der Leibrentengeber die Immobilie dann ja anders nutzen und zusätzliche Einnahmen erzielen kann. Manchmal wird dann auch einfach eine finale Abstandszahlung geleistet.

Wieder etwas anderes ist es, wenn ein Leibrentennehmer neben der Leibrente kein zusätzliches Wohnrecht, sondern ein zusätzliches Nießbrauchrecht hat. Dann hat er im Fall des Auszugs aus der Immobilie weiterhin das Recht, Erträge aus der Immobilie, also zum Beispiel aus Miteinnahmen, zu erzielen. In einem solchen Falle würde dann bei einem Auszug aber die Leibrente sicher nicht steigen oder eine finale Abstandszahlung erfolgen.

Solche vertraglichen Vereinbarungen nutzen Ihnen aber alle nur sehr bedingt, wenn sie nicht grundbuchrechtlich gesichert sind. Sowohl ein Wohnrecht als auch ein Nießbrauchrecht sollten bei Leibrentenverträgen daher immer als Reallast ins Grundbuch eingetragen werden.

Anders als bei einem Umkehrdarlehen bleiben Sie beim Leib­ Renten Modell üblicherweise nicht Eigentümer der Immobilie. Das entbindet Sie aber nur dann von wichtigen Verpflichtungen, wenn dies auch vertraglich klar so geregelt ist.

Der Teilverkauf

Für viele scheint ein teilweiser Verkauf von Immobilien die Nachteile zu lösen, die mit einem Umkehrdarlehen oder einer Leibrente einhergehen. Nach klassischem Rechtsverständnis ist ein Teilverkauf eines Grundstücks entweder der Verkauf des eigentlichen Grundstücksteils – etwa eines Nebengebäudes, das Teil des abzutrennenden Grundstücks ist – oder der Verkauf eines selbstständig nutzbaren Miteigentumsanteils des Grundstücks nach dem Wohnungseigentumsgesetz, der Wohnung. Es kann sich aber auch um eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus handeln, das sich das Grundstück mit einer anderen Doppelhaushälfte oder anderen Reihenhäusern teilt. Beim Teilverkauf einer Immobilie für den Ruhestand verhält es sich jedoch anders: Eine Immobilie, die nicht über mehrere getrennten Wohneinheiten verfügt, also kein sogenanntes wohnungseigentumsrechtliches Sondereigentum ist, steht im Miteigentum mit der teilveräußerten Person der Vertrag. Anders als bei den Modellen des Umkehrdarlehens und der Leibrente erhält man für den Verkauf dieses Teils seiner Immo­bilie auf einen Schlag den gesamten Betrag für diesen Immobi­lienanteil ausgezahlt. Das können 10, 20 oder auch 30 Prozent Anteil an einer Immobilie sein, auch bis zu 50 Prozent und mehr. Umgekehrt kann man dann aber nicht mehr kostenfrei in der Immobilie wohnen, sondern zahlt für den verkauften Anteil an der Immobilie üblicherweise eine Nutzungsentschädigung. Unternehmen, die in solchen Modellen investieren, versuchen über diese Nutzungsentschädigung ihre eigenen Darlehenskos­ten zu refinanzieren. Soll die Immobilie irgendwann verkauft werden, wird über den Verkaufspreis auch das an der Immobilie beteiligte Unterneh­men entschädigt.

Geklärt werden muss bei solchen Teilverkäufen auch die Frage der Kostenverteilung von Versicherung, Instandhaltung, Modernisierung sowie Straßenausbaubeiträgen. Werden diese Kosten nicht aufgeteilt, sondern tragen Sie diese allein in vollem Umfang, wäre auch das hochfragwürdig. Gerade bei Pflichtmodernisierungen einer alten Heizung oder Straßenausbaubeiträge können erhebliche Summen zusam­menkommen, die man dann definitiv nicht allein tragen sollte. Bei Versicherungen ist sehr wichtig festzulegen, wer der Versicherungsnehmer ist und Anspruch auf Auszahlung von Versicherungen im Schadensfall hat – damit Schäden zügig behoben werden können und nicht ein Streit über Beteili­gungshöhen aufkommt.