Immobilienbesitzer profitieren bei Investitionen ins Eigenheim

Wie die Staatskasse ab 2020 energieeffiziente und umweltfreundliche Investitionen unterstützt

Dächer, die längst isoliert werden müssten und veraltete Fenster und Türen, durch welche laufend Wärme verloren geht treiben die Heizölrechnung in die Höhe. Und dabei könnte auch die Ölheizung durch eine umweltfreundlichere und effizientere Wärmepumpe, Solaranlage oder Pelletheizung schon längst ausgetauscht werden. Ölheizungen und schlechte Dämmung sind kein Einzelfall. Doch energetische Sanierungen am Haus können schnell mehrere zehntausend Euro kosten.

Eine Investition, die sich langfristig auszahlt? Wir sagen: Ja!

Denn neben dem steigenden Gebäudewert und Wohnkomfort sinken gleichzeitig aufgrund der besseren Dämmung die Heizkosten enorm. In deutschen Kellern stehen viele solcher „Oldtimer“, die ineffizient arbeiten und die Umwelt belasten. Immobilienbesitzer, die Energiefresser austauschen oder ihr Wohngebäude wärmedämmen lassen, werden vom Staat mit großzügigen Leistungen unterstützt.

CO2-Fördertöpfe – Immobilienbesitzer profitieren

Im Zuge der CO2-Reduktion hat die Bundesregierung bereits zinsreduzierte Kredite zur umweltfreundlichen und gleichzeitig energieeffizienten Sanierung von Gebäuden realisiert und spezielle Investitionszuschussprogramme ins Leben gerufen, wie beispielsweise die foerderdatenbank.de oder co2online.de. Um die Attraktivität des Energiesparens noch weiter zu verstärken, wurden zum Jahresbeginn neue steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten auf den Weg gebracht. Wer ab dem 01.01.2020 energetische Sanierungsmaßnahmen bei seiner eigenen Immobilie durchführt, profitiert demnach von lukrativen Steuerermäßigungen. Laut Focus Money möchte die Bundesregierung gemäß dem „Klimaschutzprogramm 2030“ Arbeiten zur Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen sowie Geschossdecken besonders fördern. Den Zuschuss soll es auch geben, wenn Eigenheimbesitzer Fenster, Türen, Lüftungs- oder Heizungsanlagen erneuern oder austauschen.

So sieht die Förderung im Detail aus

Der Fiskus erkennt 20 Prozent von maximal 200.000 Euro der Sanierungsaufwendungen als Abzugsbetrag an, das bedeutet höchstens insgesamt 40.000 Euro. Die Steuerersparnis ist ein Direktabzug von der Steuerschuld und wird auf drei Jahre verteilt. Damit können Steuerzahler – unabhängig von der Progressionsstufe ihres Einkommens – die gleich hohe Steuerförderung erhalten. Insbesondere Eigenheimbesitzer mit mittleren Einkommen belohnt diese neue Regelung besonders.

Wichtiger Hinweis

Wer Fenster mit guter Wärmeschutzverglasung einbauen, das Haus dämmen oder die alte Ölheizung durch ein neues Heizsystem ersetzen will, ist an eine 10 Jahresfrist gebunden. Bauherren müssen sämtliche Maßnahmen im Zeitraum von 1.1.2020 bis spätestens 31.12.2029 durchführen lassen. Der Steuerabzug ist außerdem an noch weitere Voraussetzungen geknüpft:

Ausschließlich für eigens genutzte Immobilien

Begünstigt sind laut Gesetzentwurf nur Gebäude, die der Eigentümer selbst bewohnt. Ein Arbeitszimmer im Wohneigentum sorgt dabei für keinen Abzug.Erzielt der Bauherr jedoch ganz oder auch nur teilweise steuerpflichtige Einkünfte aus der Vermietung des Objekts, dreht das Finanzamt den Förderhahn zu. Großzügig ist die Finanzverwaltung dagegen bei der Wahl des Standorts der Objekte. Für jedes in Deutschland oder in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat gelegene, zu privaten Zwecken genutzte Wohngebäude kann der Immobilienbesitzer den Bonus beantragen – egal, ob die Immobilie in Berlin, Mailand oder Salzburg steht.

Das Objekt muss zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen älter als zehn Jahre sein

Ist das Objekt noch nicht mindestens 10 Jahre alt macht das Finanzamt einen Strich durch die Rechnung.

Die Förderung ist objektbezogen

Eine weitere wichtige Voraussetzung: Die Förderung ist objektbezogen. Sind mehrere Personen Eigentümer der Immobilie, erhalten sie die Förderung nur einmal für das gemeinsame Eigenheim – den Steuervorteil gibt es also nicht pro Miteigentümer.

Alle förderfähigen Einzelmaßnahmen bei Steuerabzug begünstigt

Alle Einzelmaßnahmen, die von der KfW-Bank als förderfähig erachtet werden, sind auch beim neuen Steuerabzug begünstigt – also sämtliche Maßnahmen, die der Wärmedämmung sowie der Erneuerung und Optimierung von Heizungsanlagen dienen. Die Finanzverwaltung schiebt dem Steuerabzug allerdings einen Riegel vor, wenn der Bauherr die Aufwendungen etwa im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten abzieht. Gleiches gilt, wenn dieser eine steuerliche Förderung für Modernisierungskosten in Sanierungsgebieten oder für Baudenkmale in Anspruch nimmt. Auch wer Handwerkerkosten für Modernisierungen als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend macht, muss auf den Steuerbonus verzichten.

Weitere Steuersparmöglichkeiten für Immobilienbesitzer (Eigennutzer & Kapitalanleger)

Denkmalimmobilien

Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert, kann als Vermieter, aber auch als Selbstnutzer Steuern sparen. Bei Vermietern wirken sich Denkmalschutzabschreibungen besonders vorteilhaft aus. Sie können die gesamten Kosten der Sanierung über zwölf Jahre verteilt als Werbungskosten absetzen.

In den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent, in den vier Folgejahren jeweils sieben Prozent der angefallenen Kosten. Eigennutzer setzen über einen Zeitraum von zehn Jahren verteilt immerhin insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten wie Sonderausgaben beim Finanzamt ab.

Denkmal aufmöbeln

Wer ein Baudenkmal saniert, erhält lukrative Steuervorteile. Boni gibt es sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer des Objekts.

Photovoltaik

Privatleute, die Sonnenenergie mittels Photovoltaikanlagen in Strom umwandeln, können Steuervorteile nutzen. Die Abschreibung einer Photovoltaikanlage erfolgt über 20 Jahre. Es kann nur noch linear abgeschrieben werden. Bei der linearen Absetzung für Abnutzung (Afa) können jedes Jahr fünf Prozent der Anschaffungskosten angesetzt werden. Daneben gibt es im Jahr der Anschaffung sowie den vier folgenden Jahren eine Sonderabschreibung in Höhe von insgesamt 20 Prozent der Nettoanschaffungskosten.

Handwerker im Haus

Wohnungseigentümer, aber auch Mieter können Steuerabzüge für Handwerkerleistungen in ihrer Steuererklärung geltend machen. Der Fiskus akzeptiert Rechnungen bis zu einer Höhe von 6.000 Euro. 20 Prozent der Kosten sind als direkten Abzug von der Steuerschuld abziehbar – maximal also 1.200 Euro. Steuerbegünstigt sind: Renovierungsarbeiten, Wartungen, Reparaturen, Schadstoffsanierungen, Montagearbeiten, bestimmte Kontrollmaßnahmen (wichtig: nicht bei Neubaumaßnahmen begünstigt).

Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand

Wer den Großteil der Renovierungs- und Modernisierungskosten erst drei Jahre nach dem Kauf eines Altbaus vornimmt, kann als Vermieter die anfallenden Kosten in voller Höhe als Werbungskosten absetzen (BFH, Az. IX R 21/08). Die Richter akzeptierten Sanierungsaufwendungen, die das Siebenfache der Gebäudeanschaffungskosten betrugen. Die 15-Prozent-Grenze der Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden) für den Sanierungskostenabzug gilt nur innerhalb der ersten drei Jahre. Beispiel: Ein Kapitalanleger kauft eine vermietete, sanierungsbedürftige Immobilie mit mittlerem Standard (Kaufpreis ohne Grund und Boden: 100.000 Euro). In den ersten drei Jahren führt er nur geringe Reparaturen aus (maximal 15% des Gebäudewertes). Nach drei Jahren lässt er das Objekt für insgesamt 700.000 Euro generalsanieren, ohne aber den Standard der Wohnung insgesamt zu heben. Die Sanierungskosten sind als Werbungskosten abziehbar. Die Steuerersparnis ist grandios: 331.800€ nach 12 Jahren (als Vermieter).