Das Wichtigste zum Thema Mietkaution

Eine Mietkaution ist eine finanzielle Sicherheit für den Vermieter. Dieser Betrag darf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen. Hier erfahren Sie mehr über den Zweck des Depots, den Depotvertrag und die richtige Anlage des Betrages

Das Wichtigste zusammengefasst

  • Die Kaution dient der Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Daher bietet eine Kaution dem Vermieter finanzielle Sicherheit, wenn während der Mietzeit Mietrückstände auftreten
  • Eine Sicherheitsleistung kann der Vermieter nur nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarung verlangen. In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen zur Kautions-pflicht des Mieters.
  • Die Kaution darf das Dreifache einer Monatsnettomiete nicht übersteigen.

Was regelt die Mietkaution?

Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution der Absicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Daher bietet die Kaution dem Vermieter finanzielle Sicherheit bei überfälligen Miet- oder Nebenkostenforderungen während der Mietzeit. Eine Kaution kann auch verwendet werden, um Schäden abzudecken, die an der Mietwohnung verursacht wurden, oder Barzahlungen für unterlassene Außenreparaturen. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Vermieter die Mietkaution zur Zahlung verwenden kann. Darunter fallen auch säumige Mieter, die trotz Aufforderung keine Zahlungen aus eigener Tasche geleistet haben. Vermieter müssen dies genau dokumentieren, um ihre Einbehaltung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Sofern keine Zahlungsrückstände bestehen, werden Kaution und Zinsen bei Auszug des Mieters zurückerstattet.

Was steht im Mietkautionsvertrag?

Eine Sicherheitsleistung kann der Vermieter nur nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarung verlangen. In Deutschland gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen zur Kautionspflicht des Mieters. Mangels vertraglicher Vereinbarung einer Sicherheitsleistung für den Mieter, etwa in einem Mietvertrag, hat der Vermieter daher kein Recht, eine Nebenabrede zur Zahlung der Sicherheitsleistung abzuschließen. Ein Rechtsanspruch auf Erhöhung der vom Mieter im Rahmen des Vertrages geleisteten Kaution besteht daher nicht. Ist jedoch eine Kaution vereinbart, kann der Vermieter diese verlangen, solange ihm noch ein Anspruch aus dem Mietverhältnis zusteht. Bei Mietverträgen über Wohnraum regelt § 551 BGB einige Einzelheiten: Danach darf die Kaution eines Mieters das Dreifache der Nettokaltmiete für einen Monat nicht übersteigen. Die Nettokaltmiete errechnet sich nach Abzug der Betriebskosten. Im Rahmen des Kautionsvertrags können Mieter die Kaution in drei Raten bezahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Auch eine einmalige Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses ist zulässig.

Was ist, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter auf Erfüllung klagen oder die Forderung per Gerichtsbeschluss geltend machen. Vermieter dürfen jedoch nicht fristlos kündigen, da allein die Nichtzahlung der Kaution die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar macht. Kommt ein Mieter durch Nichtzahlung der Mietkaution in Verzug, kann der Vermieter die dadurch angefallenen Verzugszinsen nicht geltend machen. Zahlungsverpflichtungen sind auf die Höhe der Zinsen beschränkt, die bei fristgerechter Zahlung auf dem Sonderkonto angefallen sind.

Übrigens gibt es auch einige Einzahlungsalternativen,
die von den Parteien bevorzugt werden:

  • Bürgschaft: Bei einer Bürgschaft garantiert ein Familienmitglied oder Bekannter des Mieters, dass er bei Zahlungsengpässen finanziell einspringt.
  • Kombination aus Mietkaution und Kaution: Wer nur einen Teil der maximalen Kaution zahlt, kann den Rest durch eine Kaution absichern, sofern der Vermieter dies zulässt. Auch hier darf die Summe der Kautionen maximal drei Nettokaltmieten betragen.
  • Mietkautionsversicherung: Als Alternative zu einer Kaution sollten Sie eine Versicherung abschließen. Auch hier muss der Vermieter zustimmen.

Wie muss die Mietkaution verwaltet werden? 

Vermieter müssen die Kaution getrennt von ihrem Vermögen bei einem Geldinstitut, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Dies ist wichtig, damit Mieter bei einer eventuellen Insolvenz des Vermieters ein Aussonderungsrecht haben, also ihre Kaution trotz eventueller Zwangsvollstreckung zurückbekommen. Das Sonderkonto läuft auf den Namen der Mieter und steht ihnen in gesamter Höhe, inklusive Zinsen oder Dividenden, zu. Üblicherweise wird die Kaution auf einem offenen Treuhand-kontoangelegt, dass ein Pfandrecht der Bank ausschließt. Vermieter dürfen die Kautionen mehrerer Mieterinnen auf einem Sammelkonto anlegen, sofern alle Voraussetzungen erfüllt werden. Schon vor Zahlung der Mietkaution dürfen Mieter einen Nachweis darüber fordern, dass das Geld auf einem treu händischen Konto angelegt wurde.

Wissenswertes zum Abschluss:

Einkünfte aus dem Kapitalvermögen versteuern? 

Als Inhaber des Mietkautionskontos müssen Mieter die Einkünfte aus dem Vermögen versteuern. Eventuelle Zinsen oder Dividenden vom Kautionskonto gehören in die Steuererklärung.

Mietverhältnis bei Geschäftsräumen

Die Schutzvorschrift § 551 BGB ist bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume nicht anwendbar. Daher dürfen die Parteien die Höhe der Kaution frei vereinbaren. Ein Recht auf Ratenzahlung besteht nicht. Der Vermieter muss die Mietkaution nicht getrennt anlegen, sondern darf sie für eigene Zwecke einsetzen.

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