Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften seit 01.04.2023
Um Geldwäsche effektiver zu bekämpfen, gilt in Deutschland seit April ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften.
Kurz vor dem Jahreswechsel hat der Gesetzgeber mit dem zweiten Gesetz zur effektiveren Sanktionsdurchsetzung (Sanktionsdurchsetzungsgesetz II) umfangreiche Änderungen bei der Durchsetzung von Finanzsanktionen, aber auch bei der Bekämpfung der Geldwäsche beschlossen. Zu den Maßnahmen gehört insbesondere ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften. Es gilt seit dem 1. April 2023 und führt zu weitreichenden Neuerungen in der Immobilienpraxis.
Künftig müssen die Vertragsparteien beim Immobilienkauf gegenüber dem Notar nachweisen, dass sie den Kaufpreis unbar erbracht haben, z.B. durch Vorlage eines (elektronischen) Kontoauszugs. Der Notar hat die Schlüssigkeit des Nachweises zu prüfen. Er darf die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer grundsätzlich erst dann beantragen, wenn ihm ein schlüssiger Nachweis vorliegt. Verstöße gegen das Barzahlungsverbot und die Nachweispflicht hat der Notar der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) zu melden. Mit dem Barzahlungsverbot setzt der Gesetzgeber eine Vorgabe aus dem Koalitionsvertrag der Ampelregierung um. Das Verbot ist ein typischer politischer Kompromiss: Während die Grünen im Bundestagswahlkampf noch die Einführung einer generellen Bargeldobergrenze prüfen wollten, setzte sich die FDP für die uneingeschränkte Nutzbarkeit von Bargeld als Zahlungsmittel ein. Das Ergebnis war ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften. Die Umsetzung durch das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II wurde im Gesetzgebungsverfahren einhellig, auch von der Opposition, begrüßt. Unterstützung kam auch von den notariellen Berufsverbänden, obwohl die mit dem Barzahlungsverbot verbundenen Kontroll- und Meldepflichten einen gewissen Mehraufwand für die Notariate bedeuten.
Lediglich im Detail sahen die Verbände Nachbesserungsbedarf, der – wie LTO berichtete – beim Gesetzgeber zumindest teilweise Gehör fand. So wurde teilweise befürchtet, dass der öffentliche Glaube des Grundbuchs gefährdet sein könnte. Der Gesetzgeber hat daher klargestellt, dass auch bei einem Verstoß gegen das Barzahlungsverbot der dingliche Eigentumsübergang unberührt bleibt und damit die Rechtssicherheit des Grundbuchs nicht beeinträchtigt wird. Erhebliche Kritik wurde daran geübt, dass die Notare auch Kaufpreiszahlungen überwachen sollen, die erst nach der Eigentumsumschreibung erfolgen. Es wurde vorgebracht, dass eine solche nachgelagerte Pflicht systemwidrig sei, erheblichen Aufwand verursache und bei den Vertragsparteien auf Unverständnis stoße. Diese Kritik führte jedoch nicht zu einem Umdenken des Gesetzgebers. Er hat lediglich den Überwachungszeitraum von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt.
Zweifel in Bezug auf die Zweckmäßigkeit
Erstaunlicherweise stellt aber niemand die Frage, ob das Barzahlungsverbot überhaupt sinnvoll ist. Auch verfassungsrechtliche Bedenken werden nicht geäußert. Bedenken drängen sich auf. Dabei geht es hier nicht um die grundsätzliche Sinnhaftigkeit von Bargeldbeschränkungen im Spannungsverhältnis zwischen Freiheit einerseits und – vermeintlich – effektiverer Kriminalitätsbekämpfung andererseits, sondern nur um die Frage der Folgerichtigkeit.
So ist jedenfalls nicht einzusehen, warum es unter dem Gesichtspunkt der Geldwäschebekämpfung einen Unterschied machen soll, ob eine Immobilie oder ein anderer Vermögenswert mit Bargeld erworben wird. Bei Luxusautos, Goldbarren und Kunstgemälden bleiben Barzahlungen in beliebiger Höhe möglich. Dass Barzahlungen gerade bei Immobilien besonders verbreitet sind, lässt sich nicht belegen. Zwar mag sich in den Köpfen vieler Politiker und Journalisten die Vorstellung von Zahlungen mit der Kuhle am Notariatstisch festgesetzt haben. Wer die Praxis kennt, weiß jedoch, wie realitätsfern diese Vorstellung ist.
Auch die erste nationale Risikoanalyse, auf die in der Gesetzesbegründung zum Barzahlungsverbot verwiesen wird, hilft hier nicht weiter. Sie stellt zwar ein hohes Geldwäscherisiko im Immobilienbereich fest, führt dies aber gerade nicht auf die Möglichkeit von Barzahlungen zurück. Vielmehr kommt die Nationale Risikoanalyse zu dem Ergebnis, dass bargeldintensive Branchen besonders anfällig für die illegale Verwendung von Bargeld sind und nennt als Beispiele das Gaststättengewerbe, den Warenhandel (insbesondere den Kfz-Handel) und das Handwerk. Bezeichnenderweise sieht der Gesetzgeber in diesen Bereichen jedoch keine Bargeldbeschränkungen vor.
Warum keine Bargeldobergrenze?
Die unterschiedliche Behandlung des Grundstückserwerbs im Vergleich zum Erwerb anderer Vermögensgegenstände wirft auch die Frage nach der Vereinbarkeit mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) auf. Zwar steht dem Gesetzgeber ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Für den Verfasser ist jedoch kein Grund ersichtlich, der die Ungleichbehandlung rechtfertigen könnte, insbesondere nicht aufgrund der genannten Erkenntnisse aus der Ersten Nationalen Risikoanalyse. Allein der Umstand, dass es sich bei der Immobilienwirtschaft um einen Hochrisikobereich handelt, reicht jedenfalls nicht aus, da dies auch auf einige andere Branchen, wie z.B. den Glücksspielbereich oder den Kraftfahrzeughandel zutrifft. Ebenso wenig kann argumentiert werden, dass mit Immobilien besonders viel (Bar-)Geld gewaschen werden kann, da dies auch für viele andere (Luxus-)Güter gilt.
Zu den gleichheitsrechtlichen Bedenken kommen Zweifel an der Geeignetheit des Verbots. Schließlich können künftig auch Kleinstbeträge beim Immobilienerwerb nicht mehr bar bezahlt werden. Diese kommen in der Praxis durchaus vor, z.B. beim Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinde zur Abrundung eines Gehweges, beim Kauf von Ackerland oder bei Grundstücken mit Altlasten. Auch (geringfügige) Teilzahlungen auf den Kaufpreis sind in bar nicht mehr möglich. Man würde zumindest eine Begründung erwarten, warum eine Bargeldobergrenze nicht ausreicht, um den Risiken der Geldwäsche angemessen zu begegnen. Eine solche Begründung sucht man jedoch vergeblich.
Wie reagieren die Gerichte und die EU?
Es bleibt abzuwarten, ob die Gerichte die hier geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken teilen werden. Ob das derzeit eher staatstragende Bundesverfassungsgericht angesichts der politischen Brisanz der Geldwäschebekämpfung das Barzahlungsverbot kippen wird, ist eher fraglich. Zumindest darf man auf die Begründung gespannt sein, die den Richtern einiges an Kreativität abverlangen wird. Jedenfalls würde das in letzter Zeit häufiges bemühtes Argument des schlüssigen Gesamtkonzepts weiter strapaziert, wollte man es auf den Bereich der Geldwäschebekämpfung ausdehnen. Abzuwarten bleibt auch, ob Deutschland aus Brüssel eine generelle Bargeldobergrenze auferlegt wird. Eine entsprechende Regelung ist derzeit im Entwurf einer neuen EU-Verordnung zur besseren Bekämpfung der Geldwäsche vorgesehen. Sie sieht eine Obergrenze für Barzahlungen bei 10.000 Euro vor, die Mitgliedstaaten können aber niedrigere Grenzen vorsehen. Das deutsche Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften bleibt damit auch zukünftig relevant, nicht nur, weil es jegliche Barzahlung verbietet, sondern das Verbot auch unter Verbrauchern gilt. Die EU-Bargeldobergrenze erfasst hingegen nur Zahlungen an Gewerbetreibende. Wer sich also zu einer Klage gegen das Barzahlungsverbot berufen fühlt, würde nicht durch die EU-Geldwäscheverordnung überholt.
