7 Gründe, warum die Immobilienpreise weiter steigen
Nachdem der Immobilienmarkt in den letzten zehn Jahren boomte, hat sich das Immobilienmarktumfeld nun deutlich verändert. Sieben Gründe, weshalb die Preise eher steigen werden.
Für viele Zeitgenossen wird das Wort „Immobilie“ sofort mit dem Wort „Blase“ in Verbindung gebracht. Intuitiv glauben die meisten Bürger, dass der Immobilienmarkt für Spekulationen überteuert ist. Wenn jemand den Quadratmeterpreis einer neuen Wohnung oder eines neu gekauften Einfamilienhauses meldet, ist von Wahnsinn die Rede.
Das ist auch nicht ganz falsch. Die Preise im Altbau und in den Innenstadtbereichen sind regelrecht explodiert. In Frankfurt und München haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt.
Wahnsinn oder Schnäppchen?
Aufgrund niedriger Zinsen hat sich der Kaufpreis in den letzten Jahren immer weiter von Einkommen und Miete getrennt. Inflationsbedingt sind die Preise in diesem Zeitraum um durchschnittlich 60 % gestiegen, während Realeinkommen und Mieten nur um etwa 12 % gestiegen sind.
Die deutschen Immobilienpreise reagieren auf eine historische Angebotsverknappung, die sich im Zuge der Krise nicht entspannen oder lösen, sondern deutlich verschärfen wird. Man werden mit Wehmut auf die heutigen Immobilienpreise blicken. Rückblickend erscheint die vermeintliche Blase wie eine Schnäppchenzeit. Der Preis-Wahnsinn fängt gerade erst an. Hier sind sieben Gründe dafür zu sorgen, dass die Immobilienpreise eher steigen als spürbar fallen.
1. Die allgemeine Inflation treibt die Bautätigkeit auf ganz besondere Weise an. Nach Angaben des Deutschen Bauunternehmerverbandes lagen die Preise für Betonstahl im August um 12,5 % höher als ein Jahr zuvor, für Betonstahlmatten um 21,3 %. Die Baupreise für Neubauten sind laut Statistischem Bundesamt im August 2022 gegenüber August 2021 um 16,5 % gestiegen.
2. Hinzu kommen steigende Hypothekenzinsen, die alle Bautätigkeiten in Deutschland deutlich verteuern. Zuletzt hob die EZB den Leitzins im September auf 1,25 % an, die Bauzinsen stiegen jedoch schon früher an. Über einen Zeitraum von 10 Jahren betrachtet sind es jetzt fast 4 %. Auch die Schweizer UBS erwähnte in ihrer Marktanalyse steigende Zinsen und damit höhere Refinanzierungskosten. Das bedeutet, dass neue Käufer nicht nur höhere Zinsen zahlen müssen, sondern der Bank auch ein höheres Einkommen vorweisen müssen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Dies schränkt den Immobilienmarkt ein.
Lieferengpass durch Absage des Neubaus
3. Die Krise hat viele mit minimaler Zinsbelastung kalkulierte Neubauprojekte unrentabel gemacht. Laut ifo Institut wurden im September 16,7 % aller Neubauprojekte storniert. Leere Baustelle. Dies wird zu weiteren Verknappungen auf einem ohnehin straff regulierten Wohnungsmarkt führen. Mangelnde Bautätigkeit heute bedeutet höhere Preise morgen.
4. Der durch den Krieg in der Ukraine stark gestiegene Zuwanderungsdruck reduziert weiterhin das Angebot und stimuliert die Preise. Bisher sind eine Million Menschen aus der Ukraine in die Bundesrepublik geflohen. Experten erwarten, dass bis 2023 je nach Kriegsverlauf weitere 1,4 Millionen Einwanderer dauerhaft oder vorübergehend hier leben werden. Der Markt reagiert darauf mit Preiserhöhungen.
Bündnis für investorenfreien bezahlbaren Wohnraum
5. Die Regierung hat die Mieternot bisher nur verbal angesprochen. Das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum versammelt sich, aber dort treffen sich nur Politiker und Verbandsfunktionäre. Kein einziger Investor sitzt mit am Tisch. Die wahren Gründe für den Rückgang der Bautätigkeit in Deutschland werden in diesen Runden nicht angesprochen.
Das Ergebnis: Von den im Wahlkampf versprochenen 400.000 neuen Wohnungen werden 2022 deutlich weniger fertiggestellt. Experten rechnen mit etwa 200.000 neuen Wohnungen, also etwa der Hälfte.
6. Die Gestaltung des Wohnungsmarktes ist klar mieterorientiert und trägt heutzutage auch zum Klimaschutz bei. Beides ist aus sozialen und ökologischen Gründen sinnvoll, schreckt private Investoren jedoch davon ab, in Deutschland zu investieren. Ihr Wunsch, Bürokratie abzubauen, Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und die unternehmerische Freiheit beim Einsatz von Baustoffen und Heizsystemen zu erhöhen, lässt sich nicht beantworten. Aber niemand kann Investoren dazu zwingen, zu investieren. Wir erleben gerade im Bereich des bezahlbaren stadtnahen Wohnraums Marktversagen. Der Aktienmarkt schnürt Immobilienfirmen die Luft weg.
7. Deutschlands größter Immobilienkonzern, die Vonovia AG, ist nur ein Schatten der Börse, mit einem Rückgang von fast 57 % seit Jahresbeginn bedeutet das, dass das Unternehmen 30 Milliarden Euro an Marktwert verloren hat. Andere globale Immobilienkonzerne, W.P. Carey in den USA und CA Immo in Österreich, geht es auch nicht besser.
Fazit: Knappes Angebot und riesige Nachfrage finden zueinander, wenn es erlaubt ist. Der Ordnungsstaat, der alles regelt, ist das Problem, nicht die Lösung. Adam Smith fühlte es: „Ich habe nie erlebt, dass viel Gutes von denen erreicht wurde, die vorgaben, für das öffentliche Wohl zu handeln.“
